国家税务总局


关于加强城乡信用社财务管理若干问题的通知
国家税务总局



各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局：
为适应财税、金融体制改革的需要，促进城乡信用社在新旧制度转轨过程中顺利实施新制度，切实加强城乡信用社财务的管理、监督和检查，确保财政收入的稳定增长，现就加强城乡信用社财务管理的有关问题通知如下：
一、适应财税、金融体制改革的要求，各级国家税务局要切实加强对城乡信用社财务的管理、监督和检查工作。
根据财政部和国家税务总局关于企业财务管理工作的分工原则和国家税务总局《关于城镇集体企业、私营企业新老财务制度衔接问题的通知》（国税发〔1993〕028号）、《关于集体金融企业财务管理问题的通知》（国税发〔1994〕240号）的规定，城乡信用社（包括城
市信用社、城市信用合作联社、城市合作银行、农村信用社、农村信用合作联社以及其他集体所有制的金融企业，以下简称信用社）的财务管理工作由各级国家税务局负责。各级国家税务局要在总局的授权范围内，依法独立开展对信用社财务的管理、监督和检查工作。
二、信用社必须严格执行《农村信用合作社财务管理实施办法》、《城市信用合作社财务管理实施办法》（以下简称财务管理办法）和国家有关的法律、法规，严格按照权责发生制的原则核算财务收支，认真做好财务管理的基础工作，在遵守国家财税金融政策和国家有关法律、法规的
前提下，加强内部经济核算，强化内部经营管理，提高经济效益，认真做好财务收支的计划、控制、考核、分析工作，有效地筹集和使用资金，依法缴纳应上缴国家的各项税金。
三、信用社必须按照权责发生制的原则，据实核算各项业务收入，加强各项业务收入的管理，严禁隐匿、截留、挪用、转移、私分各项业务收入。
（一）除国家另有规定外，信用社的各项贷款要按国家规定的适用利率坚持按年、按季结算，做到应收尽收。对未到期跨年度贷款的应收未收利息，应逐笔计算，并计入当期损益。但对农村信用社超过原约定期限（含展期后）未收回的贷款，城市信用社超过原约定期限（含展期后）半
年以上未收回的贷款，其应收利息可不计入当期损益，实际收到利息时计入当期损益。
（二）信用社各项贷款利率必须严格执行中国人民银行的规定，不得擅自制定“优惠”利率，减少应收利息，转移收入。
（三）信用社在业务经营过程中所取得的各项代办手续费及劳务费收入必须如实、及时地列入营业收入，严禁以各种名目（包括报地方政府批准的）转移、截留、私分。
（四）信用社的各项罚款收入，必须据实计入营业外收入，不得以罚没收入为名或其他名目和借口交入地方财政以套取分成。
四、严格执行国家规定的成本开支范围和开支标准，控制各项费用支出。
（一）加强代办业务手续费管理，严禁弄虚作假扩大基数、提高开支标准、扩大开支范围、不按规定据实列支等违法行为。为了加强管理，控制开支，对代办手续费支出实行专项管理，定期审查的办法。信用社应设立代办业务专项报表，其内容包括：计算基数的增减变化、开支比例和
代办手续费的使用情况，并定期报送主管税务机关备案。各级国家税务局要定期进行检查。
（二）加强业务招待费的管理。信用社的业务招待费要在国家规定的开支标准范围和财务管理办法规定的幅度内据实列支，不得将业务招待费拨付所属招待所、培训中心作其经费补助，或用于内部职工食堂以及信用社职工的个人福利补助。
（三）加强安全防卫费的管理。信用社用于营业网点安全防范购置枪支、弹药、警棍、报警器（包括监视装置），以及安装营业网点防护门、窗及柜台栏杆，购置消防用具等费用可据实列入成本。用于非营业网点的上述费用不得列入成本。
（四）加强对列入成本的经营性租赁费用的管理。对以经营性租赁方式租入的固定资产，其列支成本的租赁费标准不得突破根据该项固定资产原值、预计残值率和财务管理办法规定的同类固定资产的最低折旧年限并采用平均年限法计提的折旧额。
信用社不得以融资租赁方式租用不动产，融资租入的除不动产以外其他固定资产的融资租赁费，应严格按照财务管理办法的规定作为长期应付款处理，不得列入成本。
（五）严格控制固定资产修理费用支出。为了有效地控制修理费支出，对固定资产修理费必须实行专项审批的管理办法，报主管税务机关审查批准后，方可列支。
（六）加强递延资产的管理。对列入递延资产的开办费、固定资产修理费、租入固定资产的改良支出，应按费用项目的受益期限平均摊销，其中，开办费按不短于5年的期限自营业之日起分期摊销，以经营租赁方式租入固定资产的改良支出应在租赁有效期内分期摊销。列入递延资产管
理的各项费用支出由省级国家税务局确定审批权限。
（七）加强各项工资性费用支出的管理。信用社按照国家规定发放给职工个人的各项工资、奖金、补贴、津贴，应全部通过“应付工资”科目核算，不允许违反国家规定，扩大消费基金规模，严禁在其他成本项目或营业外支出中以各种名义滥发补贴、津贴、午餐补助、劳务费等。对于
信用社在成本中列支符合国家有关规定的各项工资性支出，实行计税工资管理办法，实际发放工资性支出在计税工资标准以内的（或比照当地银行税前列支的工资标准），在缴纳所得税时按实扣除；超过标准的部分，在计算应纳税所得额时进行纳税调整。
在本通知下发前，信用社经税务部门批准实行工效挂钩办法的，可继续执行到期满，其工资发放在工资总额增长幅度低于经济效益增长幅度，职工平均工资增长幅度低于劳动生产率增长幅度以内的，准许在计算应纳税所得额时予以扣除。没有实行工效挂钩办法的，不再审批，一律实行
计税工资管理办法。
信用社实际发放给职工个人的各项工资性收入达到国家规定的计征个人所得税标准的，要依法做好代扣代缴个人所得税工作。
（八）加强营业外支出的管理，严禁乱列营业外支出。信用社必须严格执行财务管理办法所规定的营业外开支范围和标准，不得自行增加营业外支出项目。
信用社的各项非公益、救济性捐赠支出不得列入营业外支出。对于信用社通过我国境内非营利的社会团体、国家机关，向教育、民政等公益事业和遭受自然灾害地区、贫困地区的捐赠，实行比例控制，各项公益、救济性捐赠支出在年度应纳税所得额1．5％以内的部分，可以据实列入
营业外支出，并在计算应纳税所得额时据实扣除，超过部分在计算应纳税所得额时不得扣除。信用社的各项公益、救济性捐赠支出直接捐赠给受赠人的，不允许列入营业外支出。
信用社由于自然灾害等不可抗拒因素而造成的各项财产物资的非常净损失（实际损失额扣除保险赔款、残值收入等），应在损失发生后及时向主管税务机关提交有关证明材料，经税务机关审批后方可据实列入营业外支出（非常损失项目），其中，净损失数额达到或超过500万元的，
应由省级税务局审查后报国家税务总局批准。
（九）加强呆帐准备金的管理，严格按规定标准提取，按规定核批程序核销。
信用社的呆帐准备金自1996年起按年初放款余额的9‰提取，从1997年起每年增加1‰，直至历年结转的呆帐准备金余额达到年初放款余额的1％为止。从达到年度起，呆帐准备金改按年初放款余额的1％实行差额提取。呆帐准备金的核销，必须严格执行国家税务总局的有关
规定，按规定报批程序经批准后核销。
（十）信用社支付的保值储蓄补贴息按实付额列入当期成本，不再预提应付保值储蓄贴补息。对信用社1995年底前已预提的应付保值储蓄贴补息的结余，转入“应付利息”科目，用于以后年度的利息支付。
五、加强资本金的管理和监督，保证集体资产的保值和增值。
信用社必须严格执行财务管理办法，保证集体资本金的完整。信用社未经批准不得擅自冲减、核销资本金或改变资本金的占用形态。
（一）严格控制固定资产规模，信用社固定资产净值占资本金的比重最高不得超过50％。信用社以融资租赁方式租入的各种固定资产应作为自有固定资产加强管理，并包括在计算固定资产净值占资本金比例的固定资产净值中。
（二）严格控制基本建设规模和基建投资。信用社购建固定资产，除国家另有规定外，一律用自有资金解决，其中，购建职工宿舍、食堂以及托儿所等职工集体福利设施只能在税后利润提取的公益金中开支，不得挤占其他资金。
六、加强税收管理，确保中央收入及时足额缴入中央金库。
信用社必须严格执行国家的有关规定，认真计算纳税扣除和调整项目，准确核实应纳税所得额和其他纳税基数，依照适用税率准确计算各项税款，并按规定的入库渠道和纳税期限及时、足额地缴纳各项税款，各地区、各部门无权减免，更不允许截留、转移、挪用、隐匿各项收入以逃避
国家税收。
七、严肃财税法纪，加强监督管理，做到有法必依、执法必严、违法必究。
信用社必须严格执行国家有关财税法规、政策和文件，不得各行其事，任意解释、制定与国家有关法律、法规相抵触的制度规定，对信用社违反规定、管理混乱而造成国家收入流失、集体资产损失严重以及其他违反财税法纪的行为，各级国家税务局必须依据国家有关法律、法规的规定

，严肃认真进行检查处理，情节严重触犯刑律的，移交司法机关依法处理。
八、本通知自1996年1月1日起执行。此前规定凡与本通知有抵触的，一律按本通知执行。






1996年7月22日
杭州市地方税务局


市财政局关于印发《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》的通知

杭地税征〔2007〕23号


局属各单位：
　　《杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法》已通过市政府法律审查，现印发你们，请遵照执行。

二ＯＯ七年二月六日



杭州市地方税务局个人出租房屋税收征收管理实施办法


　　第一章 总则
　　第一条 为适应社会主义市场经济的发展，进一步加强个人出租房屋的税收征管，保证税收及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国个人所得税法》、《浙江省个人出租房产税收征收管理暂行办法》（浙地税函[2006]480号）及《杭州市房屋租赁管理规定》（市政府令第232号）等规定，结合本市实际，制定本办法。
　　第二条 个人（含外籍个人、华侨、港澳台同胞，下同）在本市范围内出租房屋而发生的应税行为，均适用本办法。
本办法所称个人出租房屋行为是指将自有房屋出租给承租人，由出租人向承租人收取租金或者获取其它经济利益的行为，以及承租人将租入房屋再出租的转租行为。
有下列情形之一的，视同个人出租房屋：
　　 （一）以房屋产权投资入股，不承担经营风险，从被投资方取得固定收入的；
　　 （二）以承包、租赁经营或以其他名义提供房屋使用权的。
　　第三条 房屋所有权人（个人）为房屋出租应税行为的纳税义务人（以下简称“纳税人”）。
　　房屋承租人应向主管地方税务分局提供房屋所有权人(使用人或房屋代管人)的姓名、住址、联系方式和租赁合同等，并协助主管地方税务分局与房屋所有权人取得联系。如不能提供上述情况或提供情况不实，造成主管地方税务分局与房屋所有权人(使用人或房屋代管人)无法取得联系的，由承租人代为缴纳相关税费。
　　第四条 个人出租房屋税收征收管理模式为政府协调组织、税务机关管理、各有关部门协税护税。
　　杭州市地方税务局是个人出租房屋的税收主管部门，各地方税务分局应依法做好辖区内个人出租房屋的税收征管工作，各乡镇人民政府、街道办事处设立的协税护税工作站应当会同当地公安机关流动人口管理服务中心协助税务机关做好个人出租房屋的协税护税工作，并设置专门的工作窗口做好个人出租房屋税收管理和服务工作。
　　为加强外来人口及个人出租房屋的管理，财政部门应支持地税部门，对个人出租房屋税收收入按市、区财政体制适当增加地方财政分成或留用，作为新农村建设、和谐社区建设、外来人口及个人出租房屋管理的经费来源。
　　第五条 各地方税务分局要切实加强与公安、房管、工商、土管、计划生育等部门的联系，利用政府部门人口综合信息管理系统实现出租房屋信息共享，共同做好出租房屋税收管理工作。
　　第六条 税务机关应与乡镇、街道签订《委托代征税（费）款协议书》，并核发《委托代征税（费）款证书》，明确双方权利和义务及法律责任。

　　第二章 登记管理
　　第七条 发生出租房屋行为的纳税人，应当在30日内持房屋租赁合同、房屋租赁登记备案证、房屋所有权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证等有关证件，填报《杭州市个人出租房屋基本情况登记表》（附件一）向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理纳税登记。
　　发生出租房屋行为的纳税人委托代办纳税登记的，应当提供受托人身份证原件及复印件和委托协议书原件。
　　第八条 纳税人房屋所在地地址、门牌号码、出租面积发生变更的，应在变更之日起30日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》（附件二），向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理变更手续。
　　第九条 纳税人暂停房屋出租，应在停止出租之日起15日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理停租手续。
　　第十条 纳税人停租后又发生房屋出租行为的，应在出租之日起15日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理复业手续。
　　第十一条 纳税人转移使用权或者出卖、变更产权，应在变更转移之日起30日内填写《杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表》向所在地乡镇、街道协税护税工作站办理注销纳税登记。

　　第三章 发票管理
　　第十二条 乡镇、街道协税护税工作站必须按照发票管理相关规定领取、使用、保存、缴销发票，并使用税务机关提供的软件代开发票。
　　第十三条 承租人要求纳税人开具发票的，可由纳税人持租赁合同原件一份，房屋产权证书（商品房买卖合同或村（居）民建房用地申请表（呈报表））、身份证、完税凭证等资料向主管地方税务分局申请开具《税务机关代开统一发票》或者到所在地乡镇、街道协税护税工作站开具《浙江省杭州市房屋出租专用发票》。

　　第四章 申报征收
　　第十四条 纳税人取得租金收入等经济利益（包括货币收入、实物收入和其他经济利益收入），应依法申报缴纳相关税费。中国公民个人出租房屋应缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税、印花税、个人所得税及其他地方税（费）。外籍个人、华侨、港澳台同胞个人出租房屋应缴纳营业税、地方教育附加、城市房地产税、印花税、个人所得税及其他地方税（费）。
　　产权按份共有的房屋出租按房屋所有权证书列明的产权比例确认按份共有人的租金收入。
　　转租房屋取得的收入不征房产税。
　　个人出租房屋取得收入低于营业税起征点的，免征营业税。
　　第十五条 为方便计算征收，个人出租房屋应缴纳的各项税费可采用综合征收率，综合征收率确定如下：
　　（一）个人出租房屋行为分为“个人非住房出租用于经营的”，“个人非住房出租用于居住的”，“个人住房用于出租的”三种情况，后两种情况可按照国家税务总局有关规定，按照3%税率征收营业税、按照4%税率征收房产税。
　　（二）产权性质为综合或商住房的房屋先按商品房买卖合同的规划用途或使用年限来确认住房或非住房，再根据本条第一款规定确定适用的税率。
　　（三）每种情况均按照营业收入及确定的综合征收率，分档计算出“营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、房产税（城市房地产税）、个人所得税、印花税”的税负合计数（附件三）。
　　第十六条 对个人出租房屋的税收征收方式实行按实征收、核定征收两种。
　　第十七条 对出租人或承租人能提供真实有效的房屋租赁合同并做到据实申报的，主管地方税务分局审核后据实按租金收入征收有关税费。
　　各地方税务分局门征对个人出租房屋租金收入据实按综合征收率征税。
　　第十八条 有下列情形之一的，主管地方税务分局有权确定最低租金计税标准，核定其应纳税额。
　　（一）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；
　　（二）房屋出租人（或承租人）未按规定的期限办理纳税申报，经主管税务分局责令限期改正，逾期仍不申报的；
　　（三）房屋所有权人将自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，实际收取租金或实物等其他经济利益的；
　　（四）未按规定提供纳税资料的。
　　第十九条 本着手续从简、合理税负的原则，对实行核定征收方式的个人出租房屋税收按用途、结构、座落地分别核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并按综合征收率计算。
　　杭州市地方税务局根据杭州市房屋租赁市场情况确定不同用途、结构、座落地房屋的每月每平方米建筑面积计税租金收入最低标准，各地方税务分局根据当地的实际情况，在市局确定最低标准以上核定每月每平方米建筑面积计税租金收入，并报市局备案。
　　第二十条 个人出租房屋等级及核定的计税租金收入最低标准划分如下：
　　（一）个人非住房（包括个人综合或商住房确定为非住房的）出租用于经营的、个人住房（包括个人综合或商住房确定为住房的）出租用于经营的(城市住改非营业房、综合或商住营业房、农居营业房)，按用途分为营业用房、办公用房和生产仓储用房，按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级，并按主干道、次干道、里弄巷分别确定为一、二、三等。（附件四、附件五-1、附件五-2）。
　　（二）个人非住房（包括个人综合或商住房确定为非住房的）出租用于居住的、个人住房（包括个人综合或商住房确定为住房的）出租用于居住的，按房屋结构分为高档住宅（指单套面积140〈含〉平方米以上的公寓）、一般住宅（城市普通成套公寓）和其他住宅（农村住宅、非成套住宅及非住房用于居住的）；按房屋座落地分为一级、二级、三级、四级、五级（附件四、附件五-3）。
　　第二十一条 核定的个人出租房屋租金收入应征税额计算
　　计算公式：个人出租房屋租金收入应征税额=核定的单位建筑面积计税租金收入最低标准*出租建筑面积*综合征收率
　　单位建筑面积计税租金收入最低标准，可根据个人房屋租赁市场的变化情况，由杭州市地方税务局进行调整。
　　对无租使用的营业房，由房屋所有人从房屋使用次月起缴纳房产税，房屋所有人未缴的由使用人代为缴纳房产税。计算公式：应征房产税税款=房屋原值*70%*1.2%。
　　第二十二条 房屋所有权人对税务机关将其自有房屋以无偿使用的名义交给其他个人或单位用于居住或从事生产经营，但实际收取租金或实物等其他经济利益的认定有异议的，应提供公证机关出具的无偿使用《公证书》等合法有效证明。
　　第二十三条 个人出租房屋的纳税期限。
　　（一）纳税人根据租赁合同约定按月收取租金的，在收取租金的次月10日前缴纳；
　　（二）纳税人根据租赁合同一次性收取数月（年）租金的，在收取租金的次月10日前一次性缴纳；
　　（三）对实行核定征收的，各主管地方税务分局可视实际简并征期；
　　第二十四条 我市个人出租房屋的委托代征税款必须使用税务机关提供的开票软件，开具完税凭证。
　　乡镇、街道协税护税工作站应实行POS机划缴等电子结算方式，并与银行联网，确保纳税人划缴税款的成功。
　　第二十五条 乡镇、街道协税护税工作站受托代征的税款实行网上申报、“一户通”扣款的方式解缴国库。
　　第二十六条 个人出租房屋税收征收管理以乡镇、街道行政区域实行属地管理，就地入库。
　　第二十七条 主管地方税务分局按本办法对个人出租房屋实行税收征收管理，税务机关不对其租金收入的合法性进行界定。

　　第五章 监控管理
　　第二十八条 杭州市个人出租房屋税收征收管理在登记、征收、管理、处罚、统计和考核等环节全面纳入信息化管理。实行市局到分局，分局到协税护税工作站联网的全方位、立体式监控体系。
　　第二十九条 各地方税务分局应加强对税（费）代征工作的检查、监督和指导，负责对代征单位的办税人员进行相应的业务辅导和培训，及时向代征单位提供根据实际所需的发票，做好代征单位票款的结报工作。
　　第三十条 乡镇、街道协税护税工作站应建立日常巡查制度，对连续停租三个月的个人出租房屋应实地核查，并做好电子和纸质记录，配合主管地方税务分局对本辖区内的出租房屋情况进行检查。

　　第六章 法律责任
　　第三十一条 纳税人未按照规定办理纳税申报或缴纳税款的，除追缴其应纳税款外，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定处罚。情节严重，构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
　　第三十二条 纳税人未按规定开具或者使用发票的，按照《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
　　第三十三条 承租单位未按规定取得《税务机关代开统一发票》或《浙江省杭州市房屋出租专用发票》的，按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的有关规定进行处罚。
　　承租单位因违反发票管理法规，导致其他单位和个人未缴、少缴税款或者骗取税款的，依照《中华人民共和国发票管理办法》有关规定进行处罚。

　　第七章 附 则
　　第三十四条 本办法适用于杭州市区，不包括余杭、萧山。
　　第三十五条 本办法由杭州市地方税务局负责解释。
　　第三十六条 本办法自2007年5月1日起执行。

　　附件一：杭州市个人出租房屋基本情况登记表
　　附件二：杭州市个人出租房屋变更、停业、复业、注销申请表
　　附件三：综合征收率
　　附件四：杭州市个人出租房屋地段划分表
　　附件五—1：杭州市个人非住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
　　附件五—2：杭州市个人住房出租用于经营的计税租金收入最低标准
　　附件五—3：杭州市个人非住房、住房出租用于居住的计税租金收入最低标准


杭州市地方税务局
二〇〇六年十二月三十一日