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流行性出血热防治方案

时间:2024-07-04 23:59:22 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9955
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流行性出血热防治方案

卫生部


流行性出血热防治方案
卫生部


流行性出血热(简称出血热)是由病毒引起以几种鼠类为主要传染源的自然疫源性疾病。根据主要传染源种类不同,本病分为野鼠型、家鼠型和实验动物型3种类型。典型病例有发烧、出血和肾脏损害。由于病原学研究的进展,特异性实验诊断方法的应用,对非典型病例已可能确诊。


近年来在流行病学研究方面取得了较大进展,进一步掌握了本病的流行规律,发现哺乳动物中的啮齿目、食虫目、兔形目和食肉目中有30余种动物携带本病病毒;确定了黑线姬鼠和大林姬鼠为野鼠型出血热的主要传染源;褐家鼠为家鼠型出血热的主要传染源;基本上查清了我国的疫
区范围,明确了我国存在野鼠型、家鼠型和家鼠野鼠混合型3种出血热疫区,这些研究进展使预防和控制本病的措施更有针对性。
但是,近年来作为本病主要传染源鼠类的数量增多,更多的疫区不断被发现,发病率逐年上升,在农业区、林区和城镇又不时有暴发流行,严重危害人民的生命健康,影响经济开发、四化建设和国际交往。
当前,防治本病尚缺乏经济、简便、特效的方法。但是实践证明,在各级政府的重视和领导下,有农业、林业、水利、交通、城乡建设等有关部门的积极配合,充分发挥爱国卫生运动委员会和卫生部门的作用,广泛深入地进行宣传教育,认真抓好组织工作,落实防治措施,完全有可能
控制本病流行,有效降低其发病率和死亡率。

预防部分
近年的血清流行病学研究证明,黑线姬鼠和褐家鼠是流行性出血热的主要宿主动物和传染源;它主要由于接触宿主动物及其排泄物经皮肤、消化道或呼吸道传播,也可能经螨媒传播;人群对本病普遍易感。近年家鼠型出血热常有暴发流行。为了控制和减少发病,应采取以灭鼠为主的综
合性预防措施:疫区灭鼠要在搞好卫生和防鼠的基础上,以药物毒杀为主,结合灭鼠进行灭螨,同时做好疫源地的消毒和个人防护等工作。
一、监测:
监测是卫生防疫部门防治疾病的耳目,应作为一项经常性的工作抓好。但监测是手段,控制是目的,监测要为控制服务。出血热流行病学监测包括:人间疫情监测、鼠间疫情(或称宿主动物和传染源)监测、疫区监测、病原类型监测、传播途径监测、易感人群免疫情况监测和预防(控
制)效果监测等。各疫区应普遍开展人间疫情和鼠间疫情监测。
1.人间疫情监测:主要由相当于县级防疫站来做。内容包括及时掌握确实的疫情,分析疫情动态和发展趋势,为及时采取预防措施提供依据。疫情登记要详细,必要时应进行个案调查和采血检查抗体,以核实疫情。
(1)新发、偶发和散发地区:对每个病例都应进行个案调查,用间接免疫萤光方法进行血清学核实。
(2)高发地区:抽取50-100个临床诊断病例,进行血清学核实。
(3)有条件的地区,可在流行高峰期或家鼠型出血热暴发时,对临床病例和发热病人,抽样检测血清抗体,以检查误诊和漏诊情况。
(4)疫情统计分析:每年要画出1张疫情分布地图。发现病例随时点出,1个点代表1个病例,以便观测疫情发展趋势。要统计历年的发病数和病死数,计算发病率和病死率。统计逐月的发病数和发病率,明确发病高峰季节。
2.鼠间疫情监测:凡有条件的县级防疫站,要逐渐查清疫区和非疫区宿主动物的种类、分布、密度和带毒率,并进行宿主动物带病毒率的动态调查。在带病毒鼠聚集场所或病例较为集中的居民点,在其周围200米范围内进行疫区处理。
(1)监测地区:重要城市、港口和交通要道等。
(2)监测时间:在家鼠型和野鼠型出血热发病高峰前进行。
(3)监测对象和数量:家鼠、野鼠各100只以上。实验用的大白鼠等也要定期检查。
(4)方法:对不清楚是否疫区的地区,可先应用免疫萤光法或酶联免疫吸附法检查抗体。已确定存在有本病疫情的地区,要同时检测鼠类等动物特异性抗原和抗体携带情况。
二、灭鼠防鼠:
为了取得预防和控制本病的良好效果,必须加强领导,认真落实组织措施。以灭鼠为主,灭鼠和防鼠相结合。重视效果评价,坚持长期战斗。
1.灭鼠
(1)指标:无论家鼠、野鼠,灭鼠后的密度都要低于3%。
(2)重点:在疫区普遍动员灭鼠的前提下,要着重抓好发病率大于十万分之三十的高发病区的灭鼠工作,港口、机场、车站和码头等地也要重点灭鼠。
(3)时机:无论家鼠型、野鼠型出血热,均要在本病流行高峰前进行灭鼠。家野鼠混合型疫区,春季着重灭家鼠,秋冬季着重灭野鼠。
(4)次数:每年进行2-3次突击灭鼠,在高发病区,还要抓好经常性灭鼠措施的落实。
(5)范围:以居民区内及其周围3-5华里为重点。
(6)方法:以毒饵法为主,结合器械捕打和改变鼠的栖息条件。由于猫能携带病毒,本病疫区不宜提倡养猫。
(7)效果考核:毒鼠前后要用鼠夹法进行鼠密度调查。有条件地区可结合测抗体调查鼠感染率、测抗原调查鼠带毒率。
(8)本病系通过接触带毒鼠或其排泄物传播,因此在灭鼠时应尽量减少人与鼠的接触。疫区应严禁玩弄鼠类,发动群众灭鼠时,严禁采用交死鼠或鼠尾的做法,应根据效果考核的结果来评价灭鼠成绩。
2.防鼠:新建和改建住宅时,必须遵照防鼠要求,安装防鼠设施,以防止鼠类侵入。
三、灭螨防螨:应根据各地具体条件,对高发病区的野外工地、工棚、宿舍或重发病村,用滴滴畏等有机磷杀虫剂进行灭螨,同时要保持居室干燥、通风和一般卫生。尽量清除室内外草堆、柴堆,经常铲除周围杂草,以减少螨类孳生场所和叮咬机会。
四、食品卫生及其管理:为了杜绝病从口入,要做好食品卫生、食具消毒、食物保藏等工作。在本病疫区特别是家鼠型疫区,除开展灭鼠工作外,要防止鼠类排泄物污染食品和食具。剩饭菜必须加热或蒸煮后方可食用。
五、加强消毒工作,对发热病人的血、尿和宿主动物排泄物及其污染器物,以及死鼠等,均应进行消毒处理,防止污染环境。
六、注意个人卫生和个体防护:凡是在疫区生活或劳动的人员,必须注意个人卫生,做好防护工作。包括:不直接用手接触鼠类及其排泄物,不坐卧草地或草堆,劳动时注意保护皮肤,防止破伤,如有破伤应消毒包扎。在野外工作时,要穿袜子,扎紧裤腿、袖口和腰带,皮肤露出部位

可涂防蚊剂,以防止螨类叮咬。
七、严格执行《流行性出血热实验室安全制度和操作规程》,以防发生实验室感染。
八、野外作业工地的预防措施:水利、农垦、国防、桥梁、铁路等野外作业工地,在施工前均应进行流行病学侦察和疫源的监测,如属出血热疫区或可疑疫源地,必须采取预防性措施,事先做好灭鼠防病工作。
1.施工前应开展灭鼠工作,鼠密度应控制在3%夹次以下。如工地内发现螨类,还应采取灭螨措施。
2.建立工棚时,应选择地势高、干燥和向阳的地方,工棚要搭成“介”字形,粮仓和厨房应与工棚分开搭盖。
3.在野外施工时,尽可能不住工棚。必须搭工棚住宿时,住宿工棚亦应单独搭盖,架高床铺(铺面距地面不应低于0.5米),铺不靠墙,铺下不放杂物和食品。铺草要喷洒杀虫药物,经常翻晒。宿舍、工棚应保持干燥、无鼠、无螨。
4.应搞好工地的环境卫生、食品卫生、食具消毒和食物保藏等工作。
5.搞好宣传和培训,抓好防治出血热的“三早一就”(早发现、早休息、早治疗,就近治疗)措施。

诊断和治疗部分
一、诊断依据:
目前,特异性血清学诊断方法在基层单位虽已逐渐推广,尚不能广泛普遍应用,本病的诊断仍需以流行病学资料、临床表现和实验室调查为主要依据。
(一)临床诊断依据:
1.流行病学资料:在发病季节,于发病前两个月内曾到过疫区,或有与鼠类直接和间接接触,食用鼠类污染的食物或有接触带病毒的实验动物史。
2.症状:起病急,有发热、头痛、腰痛、眼眶痛(即三痛)、恶心、呕吐、腹痛、腹泻等症状。常依次出现低血压、少尿及多尿现象。
3.体征:面、颈、上胸潮红(即三红)重者似酒醉貌,眼结合膜和咽部充血,软腭、腋下、前胸等部位可见出血点(点状、条索状、集簇状),并可伴有眼结合膜水肿及眼睑、面部浮肿,肾区有叩击痛。
4.实验室检查:
(1)早期尿中出现蛋白,且迅速增多,有红细胞、管型或膜状物。
(2)血象:早期白细胞总数正常或偏低,随着病程进展逐渐增高,淋巴细胞增多,并出现异型淋巴细胞,血小板数下降。
(3)血生化检查:血尿素氮(BUN)或非蛋白氮(NRN)升高。
5.病程经过:病程中有发热、低血压、少尿、多尿及恢复期五期经过。不典型病例或经早期合理治疗,可不出现低血压或少尿期。
(二)确诊依据:
经血或尿特异性抗原检测阳性,血清特异性IgM抗体阳性或双份血清特异性IgG抗体4倍增高者(间隔1周)。
二、早期诊断:
在流行地区,流行季节如有原因不明的急性发热病人,应首应考虑本病可能,应仔细观察以下临床表现,并按疑似出血热处理。
1.发热伴有头痛、腰痛、眼眶痛、全身痛及消化道症状。
2.体检时应特别注意球结膜、面、颈及上胸部充血、皮肤、腋下出血点、咽部及软腭充血、瘀点和肾区叩痛。
3.发热病人如早期出现尿蛋白阳性(偶有尿蛋白阴性者),且迅速增加者。
4.血象检查有血小板减少,出现异型淋巴细胞对本病诊断有帮助。
5.有条件单位可早期作血液和尿蛋白细胞内病毒抗原检测,并检测血清特异性IgM和IgG抗体。
三、临床分型:
根据病情轻重对确诊病例区分为五型:
1.轻型:
①体温在39℃以下,中毒症状轻。
②血压基本在正常范围。
③除皮肤与/或粘膜有出血点外,无其他出血现象。
④肾脏损害轻微,尿蛋白在+-++,没有明显少尿期。
2.中型:
①体温39-40℃,全身中毒症状较重,有明显的球结膜水肿。
②病程中收缩压低于90mmHg,或脉压<26mmHg。
③皮肤、粘膜及其他部位有明显的出血现象。
④肾脏损害明显,尿蛋白可达“+++”,有明显的少尿期。
3.重型:
①体温≥40℃,全身中毒症状及渗出现象严重,或出现中毒性精神症状者。
②病程中收缩压低于70mmHg,或脉压低于20mmHg,并呈现临床休克过程者。
③出血现象较重,如皮肤瘀斑,腔道出血。
④肾脏损害严重,少尿持续在5日以内,或尿闭2天以内者。
注:以上1、2、3型,各具备2项或2项以上者方可诊断。
4.危重型:在重型基础上,出现以下任何严重症候群者。
①难治性休克。
②出血现象严重,有重要脏器出血。
③肾脏损害极为严重,少尿超过5天以上,或尿闭2天以上;或尿素氮超过120毫克/dl以上。
④心力衰竭,肺水肿。
⑤中枢神经系统合并症,如脑水肿、脑出血、脑疝形成者。
⑥严重继发感染。
⑦其他严重合并症。
5.非典型:
①发热在38℃以下,没有中毒症状。
②皮肤或粘膜可有散在出血点。
③尿常规检查阴性,或尿蛋白±。
④血或尿特异性抗原、抗体检测阳性。
四、治疗:
出血热的特效疗法已开始试用,疗效有待观察,目前仍然以综合疗法为主,应抓好“三早一就”(即早期发现、早期治疗、早期休息和就近治疗)。特别应抓好发热期的治疗,认真把好“三关”(休克、出血及肾功能衰竭关)。
(一)发热期治疗:
1.早期卧床休息,给予高热量、多维生素、易消化的饮食。对呕吐不能进食者应静脉补充葡萄糖液。
2.维持水、电解质及酸碱平衡:发热早期成人一般补液量为1500毫升左右,呕吐、腹泻者可酌情增加,尽量口服,不足部分静脉补充。发热后期(病程3-4日)多有血液浓缩,此时应抓紧预防性治疗,给予静脉补液。其补液量可参照体温、血液浓缩程度及血压情况给予,若有
少尿倾向,应区别是肾前性还是肾性,以便合理补液。
补液采取以平衡盐液为主的综合液体疗法,同时注意热量摄取(高渗葡萄糖)。部分病人发热后期中毒症状重,有恶心、呕吐,应依照病情调整酸碱平衡,以维持体内环境相对稳定。
3.抗病毒药物及免疫调整剂治疗:病毒唑、恢复期血清、干扰素、聚肌胞、阿糖胞苷、环磷酰胺、转移因子、植物血凝素、胸腺素及联合抗过敏疗法(阿糖胞苷、赛庚啶、654-2、阿斯匹林)等可在仔细观察下试用。
4.发热后期,尿量每日少于1000毫升以下,可酌情应用利尿剂。
5.对症处理:高热、中毒症状重者,可选用氢化考地松,每日100-200毫克,或地塞米松5-10毫克,稀释后缓慢静脉滴注。
6.中药的应用:可用丹参、黄芪和中医辨症论治。
(二)低血压期治疗:
本期治疗以积极补充血容量为主,同时,应针对微循环功能障碍、酸中毒、心功能不全等,进行相应治疗,力争血压尽快回升,4小时左右稳定,补充血容量应早期、快速、适量。
1.补充血容量:
(1)早期:收缩压低于100毫米汞柱,或低于基础血压20毫米汞柱,脉压小于26毫水汞柱,即应扩容补液。
(2)快速:
低血压时静脉快速滴注,100滴/分钟左右。
发生休克时,首次300ml液体在三十分钟内静脉推注,随即脉滴入100ml(130-150滴/分),以后根据血压回升情况及血液浓缩改善程度,调整补液量及速度,快速补液应注意液体温度(适当加温)及心肺情况。对老年及心功能不良者补液速度适当减慢。
(3)适量:补液是否适量要观察是否达到下述五项指标:
①收缩压达90-100mmHg;
②脉压大于26mmHg;
③心率100次/分左右;
④微循环障碍缓解;
⑤红细胞、血色素及红细胞压积接近正常。
(4)液体成份:以综合性液体如平衡盐溶液,低分子右旋糖酐等溶液为主,渗出严重者胶体液量可加大。有条件者可用血浆或白蛋白等胶体溶液。
2.调整酸碱平衡:有酸中毒时可选用5%的碳酸氢钠溶液,或3.64%三羟甲基氨基甲烷(THAM)。
3.强心剂的应用:当血容量已基本补足,而心跳仍在140次/分以上者,可选用西地兰或毒毛旋花子苷K。
4.血管活性药物的应用:一般不宜早期应用,经快速补液、强心、纠酸等处理血压回升不满意者,可酌情选用血管活性药物。如:阿拉明、多巴胺等。
5.中药应用:在综合治疗的基础上,可用生脉散、四逆汤、参附汤静脉注射液等静脉滴注。
(三)少尿期治疗:
尿量在500-1000毫升/日为少尿倾向,尿量在500毫升/日以下为少尿,50毫升/日以下为尿闭。本期治疗原则为稳定机体内环境,促进肾功能恢复。
1.稳定机体内环境:
(1)水及电解质平衡:在机能性少尿阶段,每日可补充电解质溶液500-1000毫升,同时应用利尿剂,使尿量保持在50ml/小时以上,若进入器质性少尿阶段,应限制液体量,即入量=出量+500-600ml液体,以高渗葡萄糖为主。
除非有确切指征,证实有低血钾外,一般应限制钾盐输入。
(2)热量及氮质平衡:
①每日糖量不低于200克,热量不低于1200卡,必要时可加用胰岛素。
②维持酸碱平衡,对重症酸血症,CO2结合力低于30容积%者,应酌情纠酸。
2.促进利尿:
(1)高效利尿剂:常选用速尿,利尿酸钠、丁尿胺等。
(2)血管扩张药:可试用苄胺唑啉、心得安等。
3.导泻:常用甘露醇、硫酸镁,中药大黄、芒硝等。
4.放血疗法:由高血容量综合症引起的急性心衰肺水肿,可应用放血疗法。
5.透析疗法:
(1)透析指征:
①少尿超过5天或尿闭2天以上,经利尿等治疗无效或尿量增加缓慢,尿毒症表现日趋严重,血尿素氮大于80-100mg/dl。
②高血容量综合征保守治疗无效,伴肺水肿、脑水肿及肠道大出血者,可与药物治疗同时进行。
③合并高血钾(6.5毫克当量/dl),心电图出现高血钾图形,用一般方法不能缓解者。
④凡进入少尿期后,病情进展迅速,早期出现严重意识障碍,持续性呕吐、大出血、尿素氮上升速度快,每日超过20mg/dl(高分解代谢型),可不拘于少尿天数及血液生化指标,尽早透析。
(2)方法:血液透析或腹膜透析。
6.中药应用:可选用桃仁承气汤、大陷胸汤、导赤散或八正散等。
(四)多尿期治疗:
度过少尿期后,若尿量每日增至500-2000毫升为少尿向多尿移行阶段,尿量超过2000ml为进入多尿期。而本病是否有多尿期,则以尿量是否达3000毫升以上为依据。本期治疗原则为调节水、电解质平衡及防治感染。
1.补充适量液体:对液体补充,原则上无需限制,但又不宜输入过多,一般多尿开始后,补液量可为尿量的三分之二,以免延长多尿期(欠量补液)。要注意维持出入量及电解质平衡。老年患者特别要注意发生脱水和电解质紊乱。
多尿期补液以口服为主。食欲不佳者可静脉补液。
2.支持疗法:鼓励患者食用营养丰富、易消化、含钾量较高的饮食,对严重贫血者可酌情输入新鲜血液。
3.尿量超过3000毫升/日,应补钾,以口服为主,必要时可缓慢静脉滴入,同时注意钠、钙等电解质补充。
4.对日尿量超过5000毫升者,可试用安妥明或双氢克尿塞、去氧皮质酮、垂体后叶素、消炎痛等。
5.中药的应用:可选用金匮肾气汤、麦味地黄汤。
(五)恢复期治疗:
1.继续注意休息,逐渐增加活动量。
2.加强营养,给高糖、高蛋白、多维生素饮食。
3.出院后可根据病情恢复情况,休息1-3个月;重型病例可适当延长。
4.中药应用:可选用参苓白术散、十全大补汤、六味地黄丸等。
(六)合并症的治疗:
1.心衰、肺水肿及呼吸窘迫综合症。
(1)停止输液,必要时减慢输液速度,取半卧位,保持呼吸道通畅。
(2)吸氧。
(3)苄胺唑啉:一般应用5-10mg加入10%葡萄糖液250ml缓慢静滴,如情况紧急可采用0.3-1.0mg加入50%葡萄糖10ml稀释后缓慢静注。
(4)强心利尿:可选用毒毛施花子苷k、西地兰、氨茶碱等。
(5)对呼吸急促、烦躁不安者,可应用苯巴比妥钠、吗啡或杜冷丁,但有中枢性呼吸衰竭及昏迷患者则应禁用。
(6)根据具体情况给以降压、导泻、放血或透析等措施。
(7)对呼吸窘迫综合症患者,可给地塞米松,必要时进行人工终末正压呼吸。
2.中枢神经系统合并症的治疗:
止痉可选用苯巴比妥钠、安定、阿米妥钠、10%水化氯醛或付醛等镇静剂,亦可用654-2。对脑水肿引起抽搐可用20%甘露醇或选用速尿、丁尿胺等。
3.高血钾的处理:
(1)25%葡萄糖液200ml,加入胰岛素10单位,缓慢静滴。
(2)10%葡萄糖酸钙20ml,加入50%葡萄糖40ml,缓慢静推。
(3)5%碳酸氢钠80-100ml,缓慢静滴,有高血容量者不用。
(4)经以上处理无效者可进行透析。
4.大出血治疗:
应鉴别出血原因有针对性地治疗。如消化道出血可选用白药,亦可试用去甲肾上腺素稀释后口服(去甲肾上腺素4-5mg加入100ml水中,每日3次,每次30ml)。如为DIC或继续发性纤溶亢进引起大出血时给予相应处理。如有血游离开肝素增高者,可用鱼精蛋白。
5.防治继发感染:
(1)加强病房卫生,避免交叉感染,并注意室内温度。
(2)注意饮食卫生,预防肠道感染。
(3)加强无菌操作,作好口腔及褥疮护理。
(4)疾病的整个病程均要密切观察体温、脉搏、血压、呼吸变化,及时检查血象,认真体检,以便早期发现感染病灶。
(5)合并细菌感染时,可根据病情选用青霉素、氯霉素、红霉素等。对肾脏有损害的卡那霉素、庆大霉素应慎用或不用。若双重感染,可根据菌株种别进行治疗。
五、加强护理工作:
各期护理重点:
(一)发热期:
1.密切观察体温变化,作好高热患者护理,体温过高时应及时采用物理降温,并与医生联系。
2.及时查尿,观察尿蛋白变化情况。
3.定期测量血压,以便及早发现低血压倾向。
(二)低血压期
1.严密观察血压变化情况,每15-30分钟测量血压1次,并作好记录。
2.注意补液速度,早期应快速补液,用血管活性药物时,应根据血压情况调整药物滴入速度,防止血压骤高骤降。
3.注意尿量,及早发现少尿倾向。
4.患者应绝对卧床,严禁搬动,以防血压波动。
(三)少尿期:
1.准确记录出入量,入量=出量+500毫升左右。
2.做好病人清洁护理,定时帮助病人翻身,严防继发感染。
3.观察出血情况。
(四)多尿期,加强营养,注意水和电解质平衡。



1987年2月4日
城市旧村改造问题探析

■ 朱士利

【内容提要】随着我国城市化建设步伐的加快,城市城郊农村旧村改造所带来的问题日益凸现,因旧村改造涉及城市多方面的问题,给城市房地产市场及城市发展规划带来不可估量的影响,已成为政府十分棘手的问题,本文基于该前提,在分析城市旧村改造相关问题的基础上,在以法律解决途径方面提出若干参考性意见。
【关键词】旧村改造 城市旧村改造 野楼盘
一、城市旧村改造的基本概念
(一)城市老城区改造、农村旧村改造与城市旧村改造的区别
城市老城区改造亦称为旧城改造,旧城改造是指改造区域占地原本就属于城市国有土地,涉及改造区域的建筑物都是或绝大多数属于拥有产权证书的个人或单位享有,改造拆迁由政府统一协调处理,对涉及建筑物予以评估补偿,按计划实行回迁或另行安置,改造区域按政府统一规划重新建设布置的一种旧城改造方式,即新城区取代老城区进行改造建设的一种方式。农村旧村改造是指改造区域占地原本就属于农村集体土地,按自然条件和经济条件在有关政府部门的指导下对村民集体居住房屋、配套设施等按预定规划进行改造新建以提升居住条件和生活条件的一种方式。农村旧村改造涉及的方面要比城市旧城改造小的多。而城市旧村改造与城市旧城改造、农村旧村改造均存在重大差异,相比之下要复杂的多。
(二)城市旧村改造的基本概念
本人认为,城市旧村改造首先具备如下两个条件:其一是涉及改造区域已经属于城区或者将来在短时期内必然成为城区,属于城市的规划区域;其二是涉及改造的区域虽然属于城市规划区,但是土地性质尚未发生变化,国家尚未征用变更为国有土地,仍然归属于该区域村民集体所有,国家没有基于所有权支配该区域土地的权利。
基于城市旧村改造的上述两个条件,本人认为,现阶段城市旧村改造合法概念可以论述为城市旧村改造区域土地所有者根据城市规划依法定程序实现所辖区域改造的行为。
二、城市旧村改造违规开发建设的原动力
基于城市旧村改造的上述特点,城市旧村改造始终突现着土地规划与土地权属的不一致带来的一系列矛盾。面临众多的城市旧村改造区域,基于政府财力的限制,目前基本不能实现城市旧村改造区域土地的征用,故在一定时期内政府不能统一实现城市旧村改造。随着城市房地产市场持续升温,城市旧村改造满足本集体需要的同时,旧村改造土地所有者及房地产投资商也敢于冒风险投入大批资金持续进行旧村开发并将建成房屋非法销售而获取利益,即而带动相关经济产业的发展而获得更大的利益。故本人认为利益驱动是城市旧村改造违规开发建设的一关键原动力。
三、违规城市旧村改造存在的实际问题
违规城市旧村改造即指违反政府城市规划方案和设计所进行的非法城市旧村改造,违规城市旧村改造所建设楼盘被俗称为野楼盘。违规城市旧村改造存在的实际问题主要表现在以下几个方面:
(一)背离城市整体规划,乱开发建设
基于城市旧村改造区域土地所有权与城市土地建设规划的矛盾,城市旧村改造与城市建设规划在一定程度上存在严重不一致的情况,在城市建设规划滞后的城市,这种情况尤其严重,城市旧村改造区域背离城市整体规划,乱开发建设,严重影响了城市的整体建设思路和城市形象,必然会带来一系列的后患,造成的经济损失是不可避免的。
(二)无规则建设影响大型项目规划
城市旧村改造区域无规则的开发建设,使得政府对该城市旧村区域土地利用失控,政府拟建的重大项目可能受到严重影响,由于规划区内土地规划被打乱,可能影响政府涉及大型项目的招商,严重影响到城市的整体布局和可持续性发展,如果对非法的城市旧村改造区域进行拆除则必然带来极大的财产损失。
(三)拆除违规改造楼盘引发各种社会问题
因前述原因将违规城市旧村改造楼盘拆除,在造成巨大社会财富浪费的同时必然引发各种社会问题,原城市旧村改造区域的原始住户如何进行补偿?违法购买该城市旧村改造区域房屋的人员是否进行补偿及由谁给予补偿?失去住房的大量人员将如何安置?……到时处理起来将会非常棘手。
四、政府对违规城市旧村改造所采取措施及效果
(一)户籍改革和社区化推进
将城市旧村改造区域农村农民户口改为城市居民户口,以便从户籍上与城市居民实现同一,以加强人员管理;将城市旧村改造区域农村村民委员会改为社区居民委员会以强化行政管理;以此两个方面来加强对涉及城市旧村改造区域的管理力度,设定其改造的范围仅限于在规定的范围内满足本集体成员的需求,防止其违规大规模旧村改造。但是,这种方式在实践中难以凑效,鉴于城市房地产所蕴藏的巨大市场诱惑力,基于城市旧村改造区域土地不属于国家所有,该区域土地所有者和投资商违规开发的高亢热忱是难以阻止的。
(二)联合执法检查、查封非法售楼处
面对违规的城市旧村改造,政府通常组织有关部门采取联合执法检查、查封非法售楼处的方式来遏制违规的城市旧村改造。但这种方式往往是检查的时候非常配合,检查完后照常开发建设,查封的售楼处在检查人员走后又堂而皇之的开门营业,而更有甚者,检查人员还经常遇到大批村民的围攻,导致执法检查、查封不了了之,无果而终。
(三)杀一儆百,强行拆除建成或在建楼盘
对于顶风而上的违规城市旧村改造,政府组织大批执法人员对涉及的某一违规建成或在建改造楼盘采取强行拆除措施,以起到杀一儆百的效果,遏制违规城市旧村改造。但是,时间一长,被拆除的楼盘又建了起来,而且又有新的楼盘不断的开工建设,而政府执法人员强制拆房也是冒着随时有可能与村民发生暴力冲突的前提下进行的,在实践中大量开拆已建楼盘的情况尚不多见。
(四)舆论宣传,扼住购买群体
鉴于违规城市旧村改造所建楼盘在集体内部往往采用分配制度,主要靠对外销售给其他购买群体获利,政府部门在购买群体中进行舆论宣传,扼住购买群体,以打击违规进行城市旧村改造。但是在违规城市旧村改造所建野楼盘的低价销售吸引下,仍然有络绎不绝的野楼盘购买者,舆论宣传实是难以凑效。
五、解决城市旧村改造问题所应考虑的基本原则
本人认为,解决城市旧村改造问题应考虑以下基本原则:
(一)预先处理原则
政府虽不能在短时间内拿出巨款或找到资金统一征用城市旧村改造区域,统一实现城市旧村区域的改造,但可以做到预先规划,可以将预先规划好的文件发放给各城市旧村改造区域土地所有者,可以预先指导其如何进行旧村改造,以控制全局,从而能够有效避免拆除而造成的建设资源浪费。
(二)避免损失原则
尽最大可能的避免社会财富的不必要浪费,对于已建成或在建楼盘,如果确实不违反城市整体规划布局,没有必要拆除的,予以保留,确实不拆除不行的予以拆除,尽量避免处罚性的强制拆除行为的发生,避免社会财富的浪费。
(三)市场机制原则
一律的遏制未必是一种好的方法,从经济角度来看,可以考虑用市场经济杠杆来适时调节,对于城市旧村改造在符合城市规划布局和法律规定的情况下,可以考虑适用市场经济杠杆逐步引导,使其走向正规,对于发展房地产市场经济亦是一次大的机遇与挑战。
(四)保持稳定原则
政府对违规的城市旧村改造所建楼盘的处理结果牵动的方方面面的问题,如处理不妥可能影响到安定团结的大好局面,避免发生大规模的拆除行为,以保持稳定为原则,逐步将问题处理完毕。
六、城市旧村改造问题的法律解决途径
城市旧村改造应分为两个阶段,其一是满足本集体成员的需要而进行的改造,对该方面的城市旧村改造,国家法律并没有禁止性规定,为满足本集体成员需要而在依据政府规划实施的城市旧村改造是政府支持的项目,应当依法公开定性为合法,而不应该避而不谈。其二是在满足了本集体成员的需要之外进行的改造,目前此类改造在未经法定的征用程序前,一般均认定为违规非法改造,而问题通常就出在这里。
政府部门在城市房地产开发和城市旧村改造问题上的处理是截然不同的,对于正常的房地产开发是严格按照《土地管理法》、《房地产管理法》等法律规定,按照正规程序履行集体土地征用开发建设审批程序,交有开发资质的企业实施开发,对正常的房地产市场予以法律保障;对于城市旧村土地所有者及不具有资质的投资者所未按法律规定程序开发建设的外销野楼盘暂时不予以法律确认,不办理土地手续和房产登记手续,故此也不能办理相关抵押贷款手续和法定的过户交易手续。
基于前述分析,本人认为,解决我国现存的城市旧村改造问题应当结合实际情况,在不违反经济规律的前提下,用立法的方式,以法律途径从根本上予以解决,在立法时应着重考虑以下几点:
(一)程序变通
根据我国《土地管理法》的规定,进行建设必须使用国有土地,涉及集体土地的应依法办理征用手续,在涉及数量众多的城市旧村实际改造过程中,城市旧村改造区域土地所有者及投资者无力先行做到支付土地补偿费、安置费等款项,故政府也无力先行支付征用土地的费用,而在建成后的楼盘如符合国家规定的各项标准,后继的资金可以补交;也可以先实行房地分离的方式,由将来的房产所有人另行向政府支付土地使用费;故基于该事实情况,相关法律规定程序可以在该特别法中作出适当的变通,以便于实际执行。
(二)规划前置
在城市旧村改造过程中,避免经济损失和财富浪费的前提是进行预先规划,将规划前置。所有的改造项目均在整体规划的前提下进行,进行细致规划,将规划进行充分的公告并下发给各城市旧村改造区域土地所有者。
(三)登记制度

协议出让国有土地使用权规定

国土资源部


协议出让国有土地使用权规定


中华人民共和国国土资源部令 第21号

 
《协议出让国有土地使用权规定》,已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过,现予发布,自2003年8月1日起施行。

部  长   田凤山  

2003年6月11日  

 

第一条 为加强国有土地资产管理,优化土地资源配置,规范协议出让国有土地使用权行为,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》,制定本规定。


第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的,适用本规定。


本规定所称协议出让国有土地使用权,是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。


第三条 出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。


第四条 协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。


以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。


第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。


低于最低价时国有土地使用权不得出让。


第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价,报同级人民政府批准后公布,由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。


第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况,编制国有土地使用权出让计划,报同级人民政府批准后组织实施。


国有土地使用权出让计划经批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。


因特殊原因,需要对国有土地使用权出让计划进行调整的,应当报原批准机关批准,并按照前款规定及时向社会公布。


国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。


第八条 国有土地使用权出让计划公布后,需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权出让计划,在市、县人民政府国土资源行政主管部门公布的时限内,向市、县人民政府国土资源行政主管部门提出意向用地申请。


市、县人民政府国土资源行政主管部门公布计划接受申请的时间不得少于30日。


第九条 在公布的地段上,同一地块只有一个意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门方可按照本规定采取协议方式出让;但商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地除外。


同一地块有两个或者两个以上意向用地者的,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。


第十条 对符合协议出让条件的,市、县人民政府国土资源行政主管部门会同城市规划等有关部门,依据国有土地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等,制定协议出让土地方案。


协议出让土地方案应当包括拟出让地块的具体位置、界址、用途、面积、年限、土地使用条件、规划设计条件、供地时间等。


第十一条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据国家产业政策和拟出让地块的情况,按照《城镇土地估价规程》的规定,对拟出让地块的土地价格进行评估,经市、县人民政府国土资源行政主管部门集体决策合理确定协议出让底价。


协议出让底价不得低于协议出让最低价。


协议出让底价确定后应当保密,任何单位和个人不得泄露。


第十二条 协议出让土地方案和底价经有批准权的人民政府批准后,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当与意向用地者就土地出让价格等进行充分协商,协商一致且议定的出让价格不低于出让底价的,方可达成协议。


第十三条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据协议结果,与意向用地者签订《国有土地使用权出让合同》。


第十四条 《国有土地使用权出让合同》签订后7日内,市、县人民政府国土资源行政主管部门应当将协议出让结果在土地有形市场等指定场所,或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布,接受社会监督。


公布协议出让结果的时间不得少于15日。


第十五条 土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。


第十六条 以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。


第十七条 违反本规定,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分:


(一)不按照规定公布国有土地使用权出让计划或者协议出让结果的;


(二)确定出让底价时未经集体决策的;


(三)泄露出让底价的;


(四)低于协议出让最低价出让国有土地使用权的;


(五)减免国有土地使用权出让金的。


违反前款有关规定,情节严重构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十八条 国土资源行政主管部门工作人员在协议出让国有土地使用权活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


第十九条 采用协议方式租赁国有土地使用权的,参照本规定执行。


第二十条 本规定自2003年8月1日起施行。原国家土地管理局1995年6月28日发布的《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》同时废止。