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商品房认购协议的效力认定/孟庆林

时间:2024-07-22 08:43:32 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:9063
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[案情]

某市房地产公司拥有该市经济开发区北路商品房住宅小区项目,未取得商品房预售许可证。房地产公司于2011年2月向社会发出认购商品房广告。同年3月2日,李某(乙方)与房地产公司(甲方)签订了认购协议书,约定:“乙方认购甲方开发区北路住宅小区8号楼2单元16层02号楼房一套,建筑面积170平方米,单价每平方米11888元,总价202.096万元;乙方选择以认购金方式支付甲方606288元,并在协议签订当日一次付清;甲方具备签订《商品房买卖合同》条件时向乙方通知,乙方在收到通知15日内,到甲方接待中心签订《商品房买卖合同》,如乙方逾期未签订《商品房买卖合同》,本协议自然解除,甲方有权另行出售房屋,乙方交纳的认购金不予退还。”协议签订当日,李某向房地产公司交纳了626288元的认购金。

2011年10月,李某要求与房地产公司解除认购协议书,退还认购金及利息,被房地产公司拒绝。李某遂向法院提起诉讼,要求判定双方签订的认购协议书无效并返还认购金及利息。

[分歧]

案件审理中,对认购协议书的性质与效力有不同认识:第一种意见认为,认购协议书是双方当事人经过充分、自愿、协商的结果,房地产公司在销售手续不全的情况下,以认购房屋形式签订协议书并不违背法律,李某毁约行为不应予以支持。第二种意见认为,认购协议书名为商品房认购,实为商品房买卖,违反了法律、法规的强制性规定,应属无效合同。

[评析]

笔者同意第二种意见。

一、认购协议书实为商品房买卖合同

1.认购协议书包含了商品房买卖的主要内容。认购协议书从形式上看是一个预约,其约定的是将来签订的商品房买卖合同才是本约。预约当事人所负的是诚信协商义务,本约当事人所负的是给付义务。预约合同分为未包含主要条款的预约和包含主要条款的预约,其中包含主要条款的预约可转化为本约或者应当视为本约。就买卖合同而言,是否具备主要条款就是看是否具备了标的物及其价格条款。具备了主要条款的预约,应视为买卖合同而不是预约。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第五条规定:“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为买卖合同。”该规定对商品房买卖合同主要内容的界定,应当理解为具备了该条所规定的商品房买卖合同的标的物及价格条款即为主要内容,而不能机械地理解为必须具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的十三项全部条款(当事人名称或者姓名、住所,商品房基本状况,商品房销售方式,商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间,交付使用的条件及时间,装饰设备标准承诺,供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施的交付承诺和有关权益责任,公共配套建筑的产权归属,面积差异的处理方式,办理产权登记的有关事宜,解决争议的办法,违约责任,双方约定的其他事项)或者必须达到十三项一半以上的多数条款才能达到买卖合同主要内容的标准。本案的认购协议书对双方当事人的名称、姓名、住所、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定,因此,该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。

2.房地产公司已按约定收取了购房款。认购协议书约定李某选择认购金方式支付房地产公司606288元,并在协议签订当日一次付清,这里的认购金应为购房款,而不是定金。首先,定金作为法定担保方式,需要在合同中明确约定。认购协议书中约定的认购金并没有明确为定金。其次,定金担保是双务的,即支付了定金的一方不履行合同无权要求返还本金,收受定金一方不履行合同应当双倍返还定金。认购协议仅约定李某逾期不签《商品房买卖合同》,房地产公司有权解除协议,并对认购金不予返还。但该协议并没有对房地产公司违约返还认购金作出约定。再次,定金的数额不能过大。依据担保法第十一条的规定,定金不得超过合同标的20%。而认购协议书约定的认购金已高于总房价的30%。因此,本案李某支付的认购金不是作为担保的定金,而是李某交纳的部分购房款,而且其数额已高于总房价款的30%。目前我国银行购房按揭贷款的首付额度是总房价的30%,本案李某支付的认购金正好符合按揭贷款购房商业模式中首付开发商价款的数额。因此,李某向房地产公司支付的认购金实际是向其支付全部的首付款。显然,李某依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务,房地产公司收取了首付房屋价款,并出具了收据。因此,符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。

因此,根据《解释》第五条的规定,本案认购协议书应当认定为商品房买卖合同。

二、认购协议书为无效合同

城市房地产法第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条均规定,房地产开发企业销售商品房,应当办理预售登记,取得商品房预售许可证。《商品房销售管理办法》第二十二条规定,不符合商品房销售条件的,不得向买房人收取任何预订款性质的费用。根据合同法第五十二条规定,违反法律、法规强制性规定的合同无效。本案房地产公司在没有取得商品房预售许可证的情况下以内部认购书的形式公开向社会不特定的人员销售商品房,其行为违反了法律的强制性规定。《解释》第五条的规定正是为了确保前述法律、法规的执行,将以认购、订购、预购等合法形式掩盖非法买卖商品房目的的行为定性为商品房买卖合同。并在第二条明确规定:出卖人未取得商品房许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但在起诉前取得商品房许可证明的,可以认定有效。

总之,双方当事人订立的认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容,且出卖人依据约定收取了购房款,符合《解释》第五条的规定,应认定为商品房买卖合同。在原告李某起诉时,房地产公司并未获取商品房预售许可证,因此,应认定认购协议书为无效合同。

(作者单位:陕西省高级人民法院)

上海市保护电力设施和维护用电秩序规定

上海市人大常委会


上海市保护电力设施和维护用电秩序规定

(2008年8月21日上海市第十三届人民代表大会常务委员会第五次会议通过)

  第一条 为了加强电力设施保护,维护用电秩序,保障电力安全运行,根据《中华人民共和国电力法》、《电力设施保护条 例》、《电力供应与使用条 例》和《电力监管条 例》等法律、行政法规,结合本市实际,制定本规定。
  第二条 本市行政区域内的发电设施、变电设施、电力线路设施及其有关辅助设施的保护和用电秩序的维护,适用本规定。
  第三条 各级人民政府应当加强本行政区域内保护电力设施和维护用电秩序工作的组织领导,协调解决保护电力设施和维护用电秩序工作中的重大问题,并做好应对相关突发事件的组织协调工作。
  第四条 市电力行政管理部门负责本市电力设施保护和用电秩序维护的监督管理,组织实施本规定,经市人民政府批准可以委托管理公共事务的机构实施本规定设定的行政处罚。
  区、县电力行政管理部门按照各自职责,做好本行政区域内的电力设施保护和用电秩序维护工作。
  各级公安机关应当加强与有关行政管理部门和电力企业的合作,依法打击和防范盗窃、破坏电力设施等危害电力安全运行的违法犯罪活动。
  本市其他有关行政管理部门按照各自职责,做好保护电力设施和维护用电秩序的相关管理工作。
  第五条 市和区、县电力行政管理部门可以根据《中华人民共和国电力法》的规定,配备电力监督检查人员,依法进行监督检查。
  第六条 市电力行政管理部门应当会同其他有关行政管理部门制定电力突发事故应急预案,报市人民政府批准后实施。
  电力企业应当制定本企业的电力突发事故应急预案,定期进行演练,完善预警机制。
  发生电力突发事故时,各级人民政府和电力企业应当按照应急预案,组织排险抢修,尽快恢复电力正常运行。
  第七条 电力企业应当建立健全安全管理制度和内部治安保卫制度,采取技术防范、设备防范、人员防范和加强电力检查等措施,定期对电力设施进行维护、检修和更新,发现危害电力设施安全和扰乱用电秩序的行为,应当采取措施予以制止,并向有关部门报告。
  电力企业应当按照国家规定的供电质量标准和约定安全供电。因供电设施检修、依法限电或者电力用户违法用电等原因,需要中止供电的,电力企业应当按照国家有关规定事先通知电力用户。
  电力企业用于结算电费的计量装置,应当经质量技术监督部门授权的法定计量检定机构检定合格,并按照规定定期检验、更换,所需费用由电力企业承担,用户应当予以配合。
  电力企业应当对安全、合理、节约用电进行宣传,提供用电咨询等服务,发现电力用户受电设备存在故障隐患的,应当告知电力用户,并指导其制定解决方案。
  电力企业应当建立供电故障报修服务制度,公开报修电话,接到报修后应当在向社会承诺的期限内派员到达现场抢修。
  第八条 电力企业应当按照国家和本市的有关要求,设置并维护电力设施保护标志。
  在电力线路设施保护区内从事建筑、管线等施工作业,或者在电力设施周围从事爆破等可能危及电力设施安全作业的,作业单位应当在施工作业的三个工作日前,书面通知电力企业,并可以要求电力企业派员到现场实施安全监护。
  电力企业接到通知后,应当根据电力设施安全保护要求,在三个工作日内向作业单位书面提出安全施工建议。在发生自然灾害、安全事故等紧急情况下,作业单位需要进行抢修、抢险作业,可能危及电力设施安全的,应当在抢修、抢险作业的同时通知电力企业;电力企业接到通知后,应当派员到现场实施安全监护。
  作业单位应当根据电力设施安全保护的施工建议,采取相应的安全作业措施。
  第九条 因树木、竹子等植物生长危及电力设施安全的,其所有人或者管理人应当采取必要的安全措施。电力企业在日常巡检中发现因树木、竹子等植物生长危及电力设施安全的,应当告知其所有人或者管理人。
  因自然灾害等不可抗力致使树木、竹子等植物倾斜,危及电力设施安全的,电力企业可以采取先行修剪、砍伐等必要的应急排险措施,并应当告知其所有人或者管理人,并报告有关行政管理部门。
  第十条 禁止下列危害发电、变电设施的行为:
  (一)擅自进入发电厂、变电站内扰乱生产和工作秩序;
  (二)擅自移动或者损害发电、变电设施以及相关标志物;
  (三)危及输水、输油、供热、排灰等专用输送管道的安全运行;
  (四)影响专用铁路、桥梁、码头的使用;
  (五)法律、法规规定的其他危害发电、变电设施的行为。
  第十一条 禁止下列危害电力线路设施的行为:
  (一)向电力线路设施射击或者向导线抛掷物体;
  (二)在架空电力线路导线两侧各三百米的区域内放风筝;
  (三)擅自攀登杆塔或者在杆塔上架设电力线、通讯线缆、广告牌等设施;
  (四)利用杆塔、拉线拴系牲畜、悬挂物品、攀附农作物或者作起重牵引地锚;
  (五)在杆塔、拉线基础的规定范围内取土、打桩、钻探、开挖,或者倾倒有害化学物品;
  (六)擅自拆卸杆塔、拉线上的器材,移动、损坏电力设施保护标志;
  (七)法律、法规规定的其他危害电力线路设施的行为。
  第十二条 在依法划定的电力线路设施保护区内,禁止下列行为:
  (一)擅自修建建筑物、构筑物;
  (二)堆放垃圾、矿渣、易燃物、易爆物、有害化学物品或者其他影响安全供电的物品;
  (三)种植可能危及电力设施安全的植物;
  (四)在架空电力线路保护区内燃放烟花爆竹,施放气球等空中飘浮物体。
  第十三条 造成电力设施损坏的单位或者个人,应当通知电力企业,做好现场保护工作,并配合电力企业进行修复。
  第十四条 为确保公用电网的安全运行,市电力行政管理部门可以制定保障有序用电的方案,经市人民政府批准后实施。
  电力企业和电力用户应当执行有序用电的方案。电力用户拒绝采取有序用电措施,可能对公用电网安全运行造成危害,经通知后仍未改正的,电力企业可以根据市电力行政管理部门的指令和国家规定的程序,对该电力用户中止供电。
  第十五条 禁止任何单位和个人实施下列扰乱用电秩序的行为:
  (一)擅自改变用电类别;
  (二)擅自超过供用电合同约定的容量用电;
  (三)擅自使用已经在电力企业办理暂停手续的电力设备;
  (四)擅自操作电力企业的用电计量装置、电力负荷控制装置、供电设施或者约定由电力企业调度的电力用户受电设备;
  (五)擅自迁移、更动电力企业的计量装置或者加装其他影响计量的装置;
  (六)擅自引入、供出电源或者将自备电源擅自并网;
  (七)故意使电力企业的计量装置失准或者失效。
  第十六条 任何单位和个人都有保护电力设施和维护用电秩序的义务,对危害电力设施和扰乱用电秩序的行为有权制止;并有权向市电力行政管理部门或者其他有关行政管理部门举报,或者向电力公司反映。经查实的,应当给予奖励。
  第十七条 电力企业实施中止供电的,应当采取必要的防范措施,避免造成设备重大损失和人身伤害,并不得影响其他电力用户正常用电。中止供电的原因消除后,电力企业应当尽快恢复供电。
  电力用户对电力企业的中止供电行为有异议的,可以向市电力行政管理部门申诉。
  第十八条 电力企业违反本规定第八条 第三款规定,未按时提供安全施工建议或者未按照要求派员到现场实施安全监护,造成后果的,由市电力行政管理部门处以一万元以上十万元以下的罚款。
  电力企业违反本规定,影响电力用户正常用电或者造成他人人身财产损害的,应当依法承担相应的民事责任。
  第十九条 违反本规定第八条 规定,未采取相应的安全作业措施,造成电力设施损坏,法律、法规以及规章有规定的,依照法律、法规以及规章的规定处理;法律、法规以及规章没有规定的,由市或者区县电力行政管理部门处以一万元以上十万元以下的罚款。
  违反本规定第十条 、第十一条 、第十二条 规定的,由市或者区县电力行政管理部门责令改正;拒不改正的,处以二百元以上二千元以下的罚款;拒不改正,且造成电力设施损坏的,处以二千元以上一万元以下的罚款。
  违反本规定第十二条 第一项规定,擅自在电力线路设施保护区内修建建筑物、构筑物的,由区、县人民政府或者相关行政管理部门依法组织拆除。
  第二十条 单位违反本规定第十五条 第一项、第二项、第三项规定,或者个人违反本规定第十五条 第一项、第二项、第三项、第四项规定,扰乱用电秩序的,由市或者区县电力行政管理部门责令改正,给予警告;拒不改正的,处以一千元以上一万元以下的罚款。
  单位违反本规定第十五条 第四项、第五项、第六项、第七项规定,或者个人违反本规定第十五条 第五项、第六项、第七项规定,扰乱用电秩序的,由市或者区县电力行政管理部门责令改正,并处以五千元以上五万元以下的罚款。
  第二十一条 盗窃、损毁电力设施等危害电力安全运行的行为,违反《中华人民共和国治安管理处罚法》的,由公安部门依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十二条 本规定自2009年1月1日起施行。



高等教育自学考试有关经费项目收支标准试行办法

国家教育委员会 国家物价局 财政部


高等教育自学考试有关经费项目收支标准试行办法

1988年12月4日,国家教委 国家物价局 财政部


根据国务院颁布的《高等教育自学考试暂行条例》和国家教委、财政部(87)教考字001号文件的有关规定,结合高等教育自学考试的实际情况,特制定本《办法》。

收入类
一、报名考务管理项目:
1.报名费:每人每门课2元
2.考务费:每人每门课3元
3.毕业生审定费:专科每人4元,本科每人5元
二、委托、验收和认定学历的考试费用项目:
1.受业务部门委托,由全国高等教育自学考试指导委员会组织协调的考试,由业务部门向全国考委支付一定的命题协调费;各省、自治区、直辖市业务部门向当地自学考试机构支付考试补助费。
支付考试补助费(含复考)计算的标准为:
①全年报考人数3001人次以上的(每人报考一门课为一人次),每人次9元。
②全年报考人数2001至3000人次的,每人次10元。
③全年报考人数1001至2000人次的,每人次11元。
④全年报考人数1000人次以下的,每人次15元。
参加委托考试的应考者应按当地规定交纳报名费,每人每门课2元,各地自学考试机构不得另收其它考试费用。
2.验收和认定学历的考试,被验收单位和被检查单位除应支付考试命题协调费外,还应向各地自学考试机构支付考试补助费,每人次8-10元(含报名费)。
省自学考试机构应将收取的部分考试补助费拨给地(市)、县(区)自学考试机构作为考务费用。

支出类
一、考务管理项目:
1.租借考试场地费:每天每室10-20元。
2.监考人员补助费:每天每人5-10元。
3.考场服务人员补助费:每天每人3-6元。
4.集中入闱期间直接参与试卷印制工作,以及考试期间负责试卷运输和保管等项工作的人员保密补助费:每天每人3-5元。
5.报名期间参与工作人员补助费:每天每人3-5元。
6.登分、统计等费用:
登分、统计、填写成绩单和合格(毕业、专业)证书等登统工作补助费,按每份试卷或每份单科合格证书付0.03-0.15元。
7.评阅试卷劳务费:
评阅试卷每份(按实考试卷计)0.4-0.8元。
从试卷送入评阅点到试卷经检查合格后交付给省自学考试机构止。
8.参加阅卷的工作人员(省自学考试机构选派的)补助费:每天每人3-5元。
9.参加毕业生审核工作人员补助费,每天每人3-5元。
第4、5、6、7、8、9款规定的补助费,由省自学考试机构统一组织集中食宿的,均不包括伙食和住宿费。
二、命题、审配(组)试题项目:
1.教师集中入闱命题、审配试题和组建题库补助费:
依据入闱时间长短每天每人5-10元(伙食和住宿费除外)。
2.分散征集试题,应根据试题题型和质量合理地付给教师费用,每题0.3-1元。
3.采用套题计算费用,每套试题(含试题参考答案和评分标准)50-120元。
4.参加入闱命题工作人员和教师人数比例不应超过1∶5。如教师人数不足十人其工作人员不应超过三人。
工作人员除提供伙食和住宿外,每天每人补助费3-5元。

其 他
一、承担自学考试工作的学校及制订编写考试计划、大纲和教材所需经费项目:
1.根据(87)教考字001号文件第三条规定:普通高校承担高等教育自学考试工作所支出的费用,一般应在上级核定的高等学校经费预算中列支。
2.制订各专业考试计划、编写大纲和课程教材应按有关规定支付费用。经省、自治区、直辖市自学考试机构确立的科研和实验费用,应根据工作量多少及有关规定核拨适量的经费。
二、课程实验(外语听说)、毕业论文答辩(设计)费用应根据当地学校的标准酌情收支。