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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考/陈敏

时间:2024-06-26 09:27:05 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8065
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关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国,房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大,二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景,房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例,2002年之前在上海,外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业,如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务,而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业,如普通二手房、商品房的买卖租赁业务,彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度,标志着外资中介开始大规模进入中低端市场,要在中低端市场一显身手;而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场,预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连,房地产销售市场的内外销并轨,也充分体现了WTO国民待遇原则,由此可见外资中介为高端外销房公寓服务,本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务,不再是单一的房地产咨询、价格评估,还有房地产经纪等活动,房地产中介企业也不再是单一为卖方(即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人)服务,更多的要对消费者即购房者负责,充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险,因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人(使用人)、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险,实现交易目的,获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务,其中比较常见的法律问题有:

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件,就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人,其在房地产市场进行交易的动机各不相同,有的人想卖小房换大房,有的人想低价买高价卖,有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机,还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如,夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋;房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售;职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定,或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋,是出于对中介机构专业人士的信任和信赖,因此,对于交易主体是否合法,房地产中介机构应当进行严格的审查,如果中介机构未尽审查义务,导致合同无效,给交易一方造成损失了,就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋,中介机构应当对房屋的有关情况予以调查,如果出现下列情况,中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让:①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围;②房屋权属有争议或者房屋已出租他人,出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的;③房屋已设定抵押,未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的;④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务,给合同一方(一般指买方)造成损失的,应当承担赔偿责任,当然如果是委托人(一般指卖方)刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的,则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产,其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记,出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费,办理产权过户手续,房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中,如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议,其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现,房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定,这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险,关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解,谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失,还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况,如中介机构未能尽到谨慎审查的义务,致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的,房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险:

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制,对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下,估价风险与主观因素关联较大,如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响,使估价目的与估价方法、估价价值不匹配,或估价报告文字叙述不当,造成委托方误解,或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握,而导致估价结果与事实相差悬殊,从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险,主要表现有估价人员工作态度不认真,估价报告质量低劣,或受自身执业能力限制,使估价结论发生较大偏差,在未明确委托评估房地产的情况下,就盲目估价,导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下,轻率确定经济性贬值率或贬值额,以及估价人员与委托方有利害关系,使估价结论失去公允性,从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险,主要系客观因素引发的风险。

海南省建设项目环境保护管理办法

海南省人民政府


海南省建设项目环境保护管理办法
海南省政府



1999年7月12日颁布的海南省人民政府令第125号将本文废止

第一章 总 则
第一条 为了加强建设项目的环境管理,控制新的污染,防止生态破坏,促进经济和社会发展,根据国家《建设项目环境保护管理办法》的规定,结合本省实际情况,制定本办法。
第二条 本办法适用于本省行政区域内一切对环境产生或者可能产生影响的基本建设项目、技术改造项目和区域开发建设项目(以下统称建设项目),包括:
(一)新建、改建、扩建的工业建设项目;
(二)水利工程、江湖整治工程以及海域、水域工程建设项目;
(三)港口、码头、机场、铁路(含车站、货场、编组站)、公路干线、大型停车场(站)等建设项目;
(四)火药、炸药、农药、石油、化学品、放射性物品等危险、有毒物品贮存设施建设项目;
(五)大中型饭店、宾馆、游乐场、体育场(馆)等建设项目;
(六)医院、疗养院、大中专学校、科研机构等建设项目;
(七)微波通讯、雷达、发射台、大型输变电站(所)等电讯工程建设项目;
(八)城市新区、新住宅区、出口加工区、旅游开发区、文化科技区、工业开发区等区域开发建设项目;
(九)矿藏、石油、天然气、地面水、地下水开采等资源开发项目;
(十)污水、垃圾处理厂(场)等废弃物处理、处置设施建设项目;
(十一)环境保护部门确定的其他项目。
第三条 建设项目必须执行国家关于环境影响报告书(表)的编制、审批制度;其防治污染和其他公害的设施必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。
建设项目的选择、布局、定点、设计、施工应当根据国家或者地方有关法律、法规的规定,按照拟建地区经济、社会发展总体规划、产业结构安排和工业布局、区域功能规划的要求进行。项目建成后,其污染物的排放应当达到国家和地方规定的排放标准。
改建、扩建或者技术改造的项目,应当采取措施,治理原有污染,恢复整治受到破坏的环境。
第四条 禁止在水源保护区建设污染、破坏水源的开发建设项目。自然保护区、风景名胜区、疗养区、生活居住区以及其他国家或者地方规定实行特殊保护的地区内,不得建设污染环境或者破坏生态及自然景观的项目。已建成的,环境保护部门应当令其限期治理污染、恢复整治被破坏
的环境、停产或者搬迁。
环境质量未达到国家或者地方环境质量标准、污染物排放总量超过本地区环境容量或者生态受到严重破坏的地区,不得建设可能加重该地区环境污染或者生态破坏的项目。
第五条 严重污染环境或者破坏生态的建设项目,必须经省环境资源厅批准,在省人民政府指定的污染控制区内兴建。
严重污染环境或者破坏生态的建设项目,由省环境资源厅编制名录,每年予以调整和公布。
第六条 一切外引或者内联的建设项目,必须符合国家和地方环境保护法规和标准的要求。严重污染的项目在考察和谈判时,必须有环境保护部门的人员参加;在签订合同时,必须有环境保护的具体条款,明确规定当事人各方在防治环境污染和生态破坏方面的义务和责任,落实防治污
染或者生态破坏的措施。
外引或者内联的建设项目应当选择无污染、无破坏或者少污染、少破坏的生产工艺和技术设备;不得引进或内联污染、破坏严重而又没有防治设施的项目;对可能产生污染、破坏但有配套治理污染设施的项目,必须同时引进或者内联相应的治理设施。
第七条 各级人民政府的环境保护部门负责对建设项目的环境保护工作实施统一的监督管理。

第二章 建设项目前期工作的环境管理
第八条 建设单位在向经济计划、经济合作等部门报送项目建议书时,应当根据拟建项目的性质、规模以及拟建地的环境状况,对项目建成后可能造成的环境影响进行简要说明,同时报送省或者所在地的环境保护部门备案。
经济计划或者经济合作等部门审批项目建议书必须征求环境保护部门的意见。
第九条 建设项目建议书批准后,建设单位应当在进行可行性研究的同时,委托持有合格的环境影响评价证书的单位对项目进行环境影响评价,并提供有关资料。
省外评价单位到本省承担评价工作的,必须在省环境资源厅注册登记。否则,不予承认或者处以罚款。
第十条 承担评价工作的单位,必须编制评价大纲,由建设单位报送审批环境影响报告书(表)的环境保护部门审查;环境保护部门在收到评价大纲之日起十五日内作出审查意见,逾期未作答复的,视作审查同意。
评价大纲未经环境保护部门审查同意,不得开展评价工作。
建设单位报送评价大纲时,同时报送评价费用概算,经环境保护部门审定后,作为付款依据。
第十一条 承担评价工作的单位应当如期完成评价工作,并对评价结论承担责任。
第十二条 凡列入《严重污染环境或破坏生态项目名录》的建设项目和区域开发项目,必须编制环境影响报告书;未列入《名录》的,一般可以填写环境影响报告表。环境保护部门认为对环境影响较大的项目,应当编制环境影响报告书。
建设单位应当在项目的可行性研究阶段编制完成环境影响报告书(表),于可行性研究报告会审前四十日(报告表为二十日)报环境保护部门审批;未明确划分可行性研究阶段的项目,在项目定址或者初步设计审批前四十日(报告表为二十日)报环境保护部门审批。
第十三条 环境影响报告书(表)的审批权限为:
(一)跨省的项目,核设施、绝密工程等特殊性质的项目和投资总额两亿元以上的项目的环境影响报告书,报国务院环境保护部门审批,同时报送省环境资源厅备案;
(二)跨市、县项目,投资总额在两亿元以下、五百万元以上(含本数,海口市、三亚市为一千万元)的项目,其环境影响报告书(表),由项目所在市、县环境资源局签署意见后,报省环境资源厅审批;
(三)前两项规定以外及省环境资源厅委托代审批的环境影响报告书(表),由项目所在地环境资源局审批,但县环境资源局限只审批环境影响报告表;
(四)各市、县环境保护部门审批的项目及审批决定,必须在五日内报省环境资源厅备案;上级环境保护部门认为下级环境保护部门的审批决定不适当时,在收到上报备案的审批决定之日起十日内,将意见通知下级环境部门复审并以复审决定为准;
(五)中外合资、中外合作、外资独资项目,一律将外汇折合人民币,按上述规定执行。
第十四条 环境影响报告书(表)的审批期限为:
(一)报送国务院环境保护部门审批的,审批期限按国务院环境保护部门的规定执行;
(二)大型项目的环境影响报告书的审批期限为三十日;
(三)中、小型项目的环境影响报告书的审批期限为十五日;
(四)环境影响报告表的审批期限为十日。
环境保护部门收到环境影响报告书(表)后,应当在规定的期限内作出批准、不批准、退回修改或者补充评价的决定;逾期未作出决定的,视作批准。
第十五条 环境影响报告书(表)经审查批准后,项目的性质、规模、地点、工艺或者污染物排放情况等有较大改变时,建设单位必须修改或补充报告书(表),重新报审。
第十六条 环境影响评价工作费用和评价大纲、报告书(表)的审批费用,由建设单位支付,从项目可行性研究费用或者前期工作费用中列支;环境影响报告书(表)经环境保护部门审查,退回作出补充评价的费用由评价单位自行承担。
第十七条 环境影响评价工作收费按照工作量和技术难易程度而定,评价单位不得任意提高评价收费标准。环境影响评价工作收费标准,按照国家《建设项目环境影响评价收费标准的原则与方法》,由省环境资源厅组织、监督执行。
第十八条 环境影响报告书(表)的审批费用不得高于二千元;请专家会审的费用按照实际开支计算。
第十九条 经济计划、经济合作等部门在审查项目可行性研究报告时,应当结合环境保护部门对项目的环境影响报告书(表)的审批意见,进行审查。
对未编制环境影响报告书(表)或者报告书(表)未经环境保护部门审查批准的项目,经济计划、经济合作等部门不得通过其可行性研究报告,土地管理部门不得办理征地手续,银行不予贷款。
经审查通过的可行性研究报告应当送同级环境保护部门备案。

第三章 建设项目设计、施工、验收的环境管理
第二十条 建设单位委托设计单位进行建设项目的初步设计时,必须同时委托防治环境污染或者生态破坏设施的设计。
设计单位进行初步设计时,必须执行国家《建设项目环境保护设计规定》,编制环境保护篇章,由建设单位于初步设计审查前二十日报原审批环境影响报告书(表)的环境保护部门审查。环境保护部门应当在收到环境保护篇章之日起十五日内作出审查意见;逾期未作答复的,视作审查
同意。
环境保护篇章经环境保护部门审查退回修改的,设计单位应当根据环境保护部门的意见进行修改。
审查通过的初步设计,应当送环境保护部门备案。
第二十一条 施工单位在建设项目施工过程中,必须采取措施,保护施工现场周围的环境,防止和减轻施工噪声、粉尘、振动等污染和对水源、植被、景观等自然环境的破坏;妥善处理、处置废弃物,及时修整施工过程中受到破坏的环境。
环境保护部门对施工现场的环境保护工作进行现场监督或者检查。
第二十二条 建设项目竣工后,需要进行试运行或者试生产的,其防治污染或者破坏的设施必须与主体工程同时试运行或者试生产;防治设施因故需要停止试运行或者试生产的,建设单位应当及时向原审批环境影响报告书(表)的环境保护部门申报。
试运行或者试生产期间排放污染物的,按照国家或者本省的规定缴纳排污费或超标准排污费。
第二十三条 建设项目正式投产或者使用前,建设单位必须向原审批环境影响报告书(表)的环境保护部门提交该项目的防治污染或破坏设施的竣工验收申请报告,说明设施的运行情况和防治效果,并同时报送项目所在地的环境保护部门。环境保护部门在收到验收申请报告之日起十五
日内予以验收;验收合格的,发给《环境保护设施验收合格证》,逾期不验收的,视作验收合格。
凡未取得《环境保护设施验收合格证》的建设项目,工商行政管理部门不得办理营业执照,不得强行投入生产或者使用。
第二十四条 投入生产或者使用的建设项目在排放污染物时,应当执行国家或者地方规定的污染物排放标准或者污染物排放许可证中规定的要求,并按照规定缴纳排污费或者超标准排污费。

第四章 区域开发的环境管理
第二十五条 区域开发建设前,组织区域开发的部门、单位必须委托评价单位对拟开发区进行环境本底状况调查和环境质量现状评价,编制评价报告书,报省和所在地环境保护部门备案。评价工作在拟开发区的可行性研究阶段完成,费用由组织区域开发的部门或单位支付,从区域开发
前期费用中列支。
第二十六条 组织区域开发的部门或单位在制定开发建设规划方案时,必须有环境保护专章。其内容包括:环境质量目标;环境容量指标;污染物、废弃物处理、处置设施系统;综合利用资源计划;对开发引起的生态变化采取的防范措施;绿化规划;环境管理与监测;环境保护投资概
算等。环境保护专章应当报送省和开发区所在地的环境保护部门审查。
开发建设规划方案的评审,必须有省和开发区所在地的环境保护部门参加;评审通过的开发建设规划方案,报送省环境资源厅备案。

第五章 处 罚
第二十七条 违反本办法有下列行为之一的,各级人民政府的环境保护部门可处以罚款:
(一)不申报环境影响评价大纲或者未登记注册大纲未经批准,擅自开展评价工作的,对建设单位或者评价单位处以三千元的罚款;
(二)不进行环境影响评价,不编制、申报环境影响报告书(表)或者报告书(表)未经环境保护部门审查批准,擅自委托设计、施工的,对建设单位按项目总投资额的千分之三处以罚款,并责令其纠正;
(三)因评价结论错误造成环境污染损害的,对评价单位按评价费用的百分之一百处以罚款,并责令其重新进行评价,费用由评价单位自行承担;
(四)伪造或者谎报环境影响评价结论的,对建设单位或者评价单位按照项目总投资额的千分之五或者评价费用的百分之二百处以罚款;
(五)委托初步设计时,不同时委托防治环境污染或者生态破坏设施设计的,对建设单位处以三万元的罚款,并责令其纠正;
(六)因环境保护设施设计错误造成环境污染损害的,对设计单位按照环境保护工程设计费用总额的百分之一百处以罚款,并责令其重新设计,费用由设计单位自行承担;


(七)建设项目正式投产或者使用前,不提交环境保护设施竣工验收报告或者报告未经环境保护部门批准,擅自投产、使用的,对建设单位处以二万元以下的罚款,并责令其停止生产或者使用;
(八)未经环境保护部门批准,擅自停止使用或者拆除防治环境污染或者生态破坏设施的,对建设单位处以三万元以下的罚款;
(九)违反本办法第二十五条的规定,不进行环境质量评价,直接进行区域开发建设的,对组织区域开发建设的部门或者单位处以五万元以下的罚款,并责令其纠正;
(十)违反本办法第二十六条的规定,未编制环境保护专章的,对组织区域开发建设的部门或者单位处以二万元的罚款,并责令其纠正。
依照本条规定对单位处罚时,可以同时对单位主要负责人或者直接责任人员处以一百元以上一千元以下的罚款。
依照本条规定处罚所得罚款,应全部上交国库。
第二十八条 当事人对依照前条规定作出的行政处罚决定不服的,可以在收到处罚决定之日起十五日内,向所在地人民法院起诉;逾期不起诉又不履行的,由作出处罚决定的环境保护部门申请人民法院强制执行。
第二十九条 违反本办法造成环境污染损害的单位或者个人,应当承担排除危害,消除污染的责任,并对直接受害者赔偿损失。

第六章 附 则
第三十条 本办法由海南省环境保护行政主管部门负责解释。
第三十一条 本办法自发布之日起施行。



1990年2月28日

关于转发《山东省农作物品种审定工作试行条例》的通知

山东省政府办公厅


关于转发《山东省农作物品种审定工作试行条例》的通知
山东省政府办公厅



经省政府同意,现将省农作物品种审定委员会制定的《山东省农作物品种审定工作试行条例》转发给你们,望认真研究执行。
选育和推广良种,是促进农业发展的重要措施。各地要切实加强对这一工作的领导,坚决克服农作物品种审定、管理上的混乱现象,做到有计划地推广优良品种,充分发挥良种作用。

山东省农作物品种审定工作试行条例
为搞好农作物品种审定工作,加强品种管理,有计划地推广优良品种,实现品种布局区域化,充分发挥良种的作用,促进农业生产发展,特制订本条例。
第一条:审定机构
省已设立农作物品种审定委员会,由农业、科技、农业科研、农业院校以及粮食、纺织、商业、标准、种子等有关部门的领导干部和科技人员代表组成。委员会根据需要按不同作物设专业组。
省农作物品种审定委员会设立常务委员会,在省农作物品种审定委员会闭会期间,常务委员会负责主持品种审定等有关工作。
地、市设农作物品种评审小组,由农业和有关部门的代表组成。
品种审定委员会和评审小组的日常工作,分别由省、地、市种子公司办理,不另设办事机构。业务经费原则上由同级农业事业费中列支,地方财政要予以支持。
第二条:职责任务
农作物品种审定委员会是审定农作物品种的权力机构。其任务是:
(1)根据全国农作物品种审定条例和有关规定,研究制定我省农作物品种审定工作的规章制度、管理办法和审定标准。
(2)审定农作物品种应用的经济价值,确定其推广范围。
(3)组织领导省品种区域试验、生产试验工作。
(4)推荐参加全国区域试验的品种。
(5)对已推广的品种进行复审。
地区评审小组在省审定委员会的指导下,主要做好设在本区范围内的品种区试、生产试验的管理工作,对报审品种提出评审意见;推荐参加省区试的品种;在搞好试验的基础上,向省农作物品种审定委员会报审适宜本地种植的品种。
第三条:报审品种的条件
1.报审品种,必须在省区试结束后,填写报审申请表,并具有区域试验、生产试验和抗性、品质鉴定等资料。
2.报审品种的产量,一般应高于推广品种(原种)的百分之十以上,杂交种应高于当地推广的杂交种(一级良种)百分之十以上,或比当地推广品种(原种)高百分之二十以上;有些品种虽产量相当于当地推广品种,但在栽培、品质、熟期、制种和抗逆性等方面有特殊应用价值,也
可报审。
3.报审品种的育种单位要提供一定数量的原种。
第四条:审定程序
1.由选育(引进)单位向所在地区评审小组提出申请,地区评审小组提出评审意见,报省品种审定委员会。省属农业科研和农业院校等单位选育(引进)的品种,由院、校等单位的科技组织签署意见后向省品种审定委员会申请。
2.省农作物品种审定委员会各有关专业组,对报审品种提出审定意见。
3.省农作物品种审定委员会常务委员会根据专业组的意见进行审定。
4.经审定确定为推广的品种,由省农作物品种审定委员会发给品种审定合格证,并予以公布。选育单位把所准备的原种随即提供给种子公司安排示范繁殖。
5.经审定同意推广的新品种名称,原则上由选育单位或个人提出建议,由省农作物品种审定委员会审议定名,统一编号登记,并报全国农作物品种审定委员会备案。引进品种一般采用原名或引进时统一编号。提纯复壮的品种不予审定,也不得另行命名。
6.经审定为不宜推广的品种,如选育单位或个人有异议时,可进一步提供有关资料,申请复审。
第五条:奖 惩
1.经审定合格的品种,育种(引种)单位可持省农作物品种审定委员会发给的品种审定合格证,向有关单位申报成果奖。有关单位应按规定,对育种(引种)单位或个人给予精神鼓励和物质奖励。
2.未经审定或审定不合格的品种,不得申请报奖,不得自行推广,也不得通过报刊、广播等形式进行宣传。任意扩散造成损失者,应负经济责任。
本条例自公布之日起执行。



1982年5月22日